楼宇自控系统(BuildingAutomationSystem，简称BAS)是一套将冷热源、空调、通风、给排水、变配电、风机盘管、地暖盘管、照明等设备或系统以集中监视、控制和管理为目的而构成的综合系统，以安全、高效、舒适、节能、节省人力和综合管理为目的。
为了建成一个优良的建筑设备监控系统，在系统的设计上着重考虑了三个方面的要素。
其一是确定服务于设备或各个子系统的控制器I／O点数及点的类型，同时确认I／O点数的接口技术处理；
其二是现场仪器、仪表、传感器、变送器和执行器等元件的正确选择与配置；
其三是中央操作站和通讯网络的配置。
我公司主营西门子楼宇自控系统由上位机监控软件、DDC控制器、传感器、阀门及执行机构四大部分组成。根据机电设备和弱电系统设计方案的具体情况，针对特殊项目进行特殊方案改进和优化。
总体上来讲，楼宇自控系统应该向用户提供如下功能：
(1)通过配置系统的硬件和软件，实现测量各类工艺、设备状态的参数，设置并控制设备启停、提供设备运行报告等功能；
(2)监视并显示系统监控设备的工作状态，故障时自动报警；
(3)现场自动控制组织的安全调整功能；
(4)根据系统记录，管理分析当前和过去运行过程；
(5)提供计算和预测工具，用于优化操作参数并组合，实现设备优化使用；
(6)实现楼宇自控系统与其他系统数据交换；
有制冷机房、锅炉机房两个系统，监控设备包括：冷水机组、冷却塔、锅炉、冷却循环水泵、冷冻循环水泵、热水循环水泵、电动蝶阀等。
(1)根据事先排定的工作及节假日时间表，定时启停冷水机组及相关设备，完成供回水电动蝶阀、冷却水泵、冷却水塔风机、冷冻水泵、冷水机组的顺序连锁启动，及冷水机组、电动蝶阀、冷冻水循环泵、冷却水循环泵、冷却塔风机的顺序连锁停机。
启动顺序为：
对应冷却水、冷冻水管路上的电动蝶阀立即开启；
冷却塔风机、冷却水泵、冷冻水泵的启动延迟2-3min启动；
冷水机组延迟3-4min执行。
停止顺序为：
立即停止冷水机组；
冷却塔风机、冷却水泵、冷冻水泵的启动延迟2-3min关闭；
对应冷却水、冷冻水管路上的电动蝶阀延迟3-4min关闭。
(2)测量冷却水供回水温度，以冷却水供水温度及冷水机的开启台数，来控制冷却塔风机的启停的数量。维持冷却水供水温度，使冷冻机能在更高效率下运行。
(3)监测冷冻水总供回水温度及回水流量，由冷水总供水流量和供回水温差，计算实际负荷，自动启停冷水机、冷冻水循环泵、冷却水循环泵及相对应的电动蝶阀。
(4)监测冷冻水供回水温度，用以判断大楼内的实际温度、及冷源系统运行情况是否正常。
(5)监测冷水总供回水压力差，调节旁通阀门开度，保证末端水流控制能在压差稳定情况下正常运行。在冷水机系统停止时，旁通阀自动全关。
(6)监测各水泵、冷水机组、冷却塔风机的运行状态、手／自动状态、故障报警，并记录运行时间；
(7)水泵保护控制：在每台水泵的出水端管道上安装水流开关，水泵启动后，水流开关检测到水流状态，则视为正常运行，如故障则自动停机；水泵运行时如发生故障，备用泵自动投入运行。
(8)冷却水循环泵根据冷却侧供回水温差，自动变频调节，在满足冷水机组正常使用的前提下，节约冷却侧能耗。
(9)冷冻水循环泵根据冷冻侧供回水温差，自动变频调节，在满足冷水机组正常使用的前提下，节约冷冻侧能耗。
(10)中央站彩色动态图形显示、记录各种参数、状态、报警，记录累计运行时间及其他的数据等。
监控设备包括：新风／空调机组。
(1)时间程序自动启／停送风机，具有任意周期的实时时间控制功能；
(2)监测送风机的运行状态、手／自动状态、故障报警、累计运行时间；
(3)防冻保护：在冬季，当温度过低时，并开启热水阀到一定开度，、停风机、报警提示；
(4)由风压差开关测量过滤网两侧压差，超过设定值时报警；
(5)风机、风阀、冷热水阀状态连锁程序：
①启动顺序：开风阀、启风机、调冷水阀；
②停机顺序：停风机、关水阀、关风阀。
(6)对于新风机组，测量送风温度，根据送风温度自动调节冷热水阀的开度，维持送风温度为设定值；
对于空调机组，测量回风温度，并根据回风温度PID调节二通水阀的开度，维持回风温度为设定值；
(7) 中央站彩色图形显示，记录各种参数、状态、报警，记录累计运行时间及其历史数据等；
监控设备包括：送风机、排风机等。
(1)监测送、排风机的运行状态、手／自动状态、故障报警；
(2)在自动状态下按时间程序自动启／停风机；
(3)监测风机的故障信号，并累计运行时间；
(4)中央站彩色图形显示，记录各种参数、状态、报警，记录累计运行时间及其历史数据等。
监控设备包括：给水泵、生活水池。
(1)监测生活水泵的运行状态，手／自动状态和故障信号，故障时报警，并累计运行时间；
(2)实现就地控制和远程控制的转换；
(3)监测生活水池液位，对超限水位报警，防止溢流，对超低液位也进行报警；
(4)根据生活水箱液位，启停生活水泵，并进行超限报警；
(5)中央站彩色图形显示，记录各种参数、状态、报警，记录累计运行时间及其历史数据等。
监控设备包括：排污泵（潜污泵）、集水坑（井）。
(1)监测排污泵的运行状态，手／自动状态和故障信号，故障时报警，并累计运行时间；
(2)实现就地控制和远程控制的转换；
(3)监测集水坑（井）液位，对超限水位报警；
(4)根据污水池、集水坑液位，启停排污泵，并对超高液位进行超限报警；
(5)中央站彩色图形显示，记录各种参数、状态、报警，记录累计运行时间及其历史数据等。
监控设备包括：公共照明配电箱。
(1)监测照明的运行状态、手／自动状态，并累计运行时间；
(2)在自动状态下按时间程序自动开关照明；
(3)中央站彩色图形显示，记录各种参数、状态、报警，记录累计运行时间及其历史数据等。
为提高设备运行的安全性和管理方便，增加电梯机房温度、室外温湿度、配电室温度和室外照度的监测。
对系统中所涉及到的冷水机组、变配电系统、柴油发电机组、风机盘管系统、多联机空调系统、地暖盘管系统、水表（及冷热表）远传系统，通过网关通讯模块，将数据集成到BA系统软件，进行集中监控、管理。另外，BA系统软件提供OPC通讯接口，可以将BA系统的数据开放给第三方软件系统。智能照明系统、安防系统、消防系统、客控系统，也应该提供OPC通讯接口，以便第三方软件系统集成。
1、节约能源：根据统计，在一般的商用楼宇中，空调通风系统占能耗的50%~60%，照明系统占25%~30%，有效控制这些方面的能耗是节能的关键，BAS通过优化系统设备的运行，对设备实施有效的控制，减少设备的空转，达到直接节能的目的。
2、提高效率，节省人力：建筑物内机电设备数量和型号众多，并且分布于各个楼层，在不采用BAS的建筑中，设备简单的操作、维护、保养都需要大量的人工完成；采用楼宇自控系统，上述工作均由现场控制器根据预编程序自动完成，这样不仅提高了工作效率，节省了人力，而且避免了复杂的人事等一系列问题。
3、延长设备使用寿命：设备在中央工作站的统一管理下始终处于最佳运行状态，及时报告设备的故障情况并处理；按照设备的运行状况打印维护、保养报告，避免超前或延误维护，相应延长设备的使用寿命，也等于节省了资金。
4、保障建筑和人身安全：BAS可及时准确地对设备的运行进行监控，使值班员及时发现故障、问题和意外，消灭故障于萌芽状态中，保障建筑和人身安全。
5、保障舒适的环境：BAS的优点不仅在于对设备的监控，还可对特定的对象如环境温度进行精确的自动控制，创造一个满足现场生产、工作要求的舒适环境。